1. 84가 많은 단지의 59를 매수
- 가능하면 84를 매수(실거주 목적, 매도시 유리 : 수요층이 다양하기 때문에)
- 84가 많은 단지는 단지 전체 크기도 더 크다, 실거주자는 84를 선호 : 실소유주가 많은 것은 아파트회의나 가격상승에도 긍정적 요인이 됨
- 59가 제일 많은 단지는 임대위주일 가능성이 큼 : 실소유자 보다는 투자자가 보유할 가능성
결론 : 가급적 84에 투자를 하되 금액부족으로 59에 투자하게 된다면, 가급적 84가 많은 단지에 있는 59를 선택
2. 아파트의 거래는 공급과 수요의 상관관계
- 서울 아파트 가격의 안정화를 위해선 공급 확대라고 주장
- 2010~2021 아파트 연평균 입주 물량 : 약 29,800호 / 가장 적은 2012년 19,200호 / 가장 많은 2019년 44,800호
- 2012년은 가장 저렴한 해, 2019년은 비싼 해였음
- 서울 아파트의 가격은 서울내의 공급 물량만 볼것이 아니라 수도권까지 포함시켜 고려해야함
- 서울과 수도권의 동조화 현상
- 공급량에 일희일비 하지 않고 서울에서 미분양이 속출할때 매수 할 것, 반대로 청약 열풍이 불 때는 쉬면서 추이를 살펴볼 것
- 공급과 수요에 따르지 않고, 하락추세인지 상승추세인지를 Follow up
3. 매매가격이 아닌 투자금액으로 결정
- 갭투자를 할때 매수하는 아파트 거래가격 보다는 내가 투입하는 가격에 집중
- 수익금 보다는 상승률
- 똑같이 매매와 전세가격의 갭이 1억차이인 두개의 매물이 있다면, 투자금액은 같다. -> 해당경우에는 비싼 아파트를 매수
4. 투자자가 많은 아파트는 피할 것
- 소수가 아파트 가격을 임의로 올릴 수 있음
- 갭투자 매수매도 사이클은 길면 4년, 보통 2년인데 투자자가 많이 몰린 투자처는 매수 매도 타이밍에서 모두 밀릴 수 밖에 없음
- 실거주자가 선호하는 아파트를 구매할 것
5. 재개발, 재건축의 핵심 : 사업성, 속도
- 향후 얼마나 비싸게 팔수 있느냐, 조합원의 추가분담금
- 사업성 : 세대수를 늘리는것, 층수를 높게하는것(용적률, 지구단위계획과 연관)
- 대상아파트가 저층아파트 일수록, 단지면적이 클수록, 세대수가 적을수록, 상가가 없을수록 매력적이다.
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